试点经验福州市仓山区开展建设用地节约集约利用状况详细评价工作简介
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当前，全国10个城市建设用地节约集约利用状况详细评价试点工作已基本完成。其中，福建省福州市仓山区结合工业园区规范提升试点项目探索详细评价工作，在评价方法、成果应用等方面不断创新，使区域规划有了更科学的依据，也使产城融合更精致。
根据自然资源部统一部署，福建省福州市被列为全国10个城市建设用地节约集约利用状况详细评价工作试点城市之一。福州市选取仓山区作为试点评价区域，对全区范围内建设用地利用情况进行详细盘查与评价。
福州市仓山区橘园洲工业园D地块改造前后对比图片
仓山区近年来新增建设用地较多，用地类型复杂且形态较为零碎，同时也是工业园区分布较为集中的区域，具有存量用地较多、开发利用潜力大的特点。在开展详细评价工作后，仓山区立足本区域城市和产业现状，提升了工业用地利用效率，提出了“产业街区”概念，积极探索中心城区产业发展空间新布局。
“开展详细评价工作以来，仓山区形成了可开发改造地块的土地价值潜力分区和开发时序配置图，对优化发展空间布局起到了极大的推动作用。”仓山区政府相关负责人表示，如今，详细评价标准、评价系统和评价成果库等评价体系基本构建完成，并根据需要对数据不断更新和完善。评价成果包括工作报告、技术报告、基础资料汇编、成果图件和数据信息系统平台等。
据悉，详细评价范围为仓山区全域，包括8个街道、5个乡镇，涵盖了详细评价技术指南要求的所有类型宗地共2199宗。为了推进详细评价工作，仓山区成立了以副区长为组长，区政府办副主任、自然资源和规划局局长为副组长，区属相关部门为成员单位的详细评价项目领导小组，制定了项目工作联席会议制度，并在仓山区自然资源和规划局设立领导小组办公室，指定专人具体负责试点项目日常工作，为试点工作提供了组织保障。
开展详细评价工作，技术保障是关键。在福建省自然资源厅、福州市自然资源和规划局的指导和支持下，仓山区自然资源和规划局组建了由系统内业务骨干、福建师范大学相关专业教授组成的专家团队，为项目开展全过程提供咨询服务。作为项目实施队伍，福州市勘测院充分发挥自身拥有基础地理大数据的优势，使用1∶500比例尺中心城区建筑物基础地理数据，解决了“开发强度评价”涉及的16万幢建筑状况数据获取难的问题；使用地名地址基础地理数据与统计局、税务局提供的利用效益数据进行地址关联、空间落位，有效解决“利用效益评价”的难题，为项目的实施提供了数据保障。
在完成自然资源部详细评价技术指南的规定内容之外，仓山区还结合实际发展需求，重点在评价范围、评价指标标准、潜力测算、数据更新、规划契合、产业引导等方面进行探索和创新。仓山区自然资源和规划局制定了数据更新机制，根据不同专题数据制定不同的数据更新频率，确保建设用地详细评价系统中的数据是现势性的，为评价成果应用保驾护航。
试点融合，促进工业用地高效开发利用
福州市从发展产业的战略角度，明确了在金山工业园区橘园洲片区开展规范提升试点工作，计划打造以智能产业等高新技术产业为主的创新型产业园区。创新工业园区按照“规划、规范、提升、示范、招商”10字工作方法，探索政府收储提升、优质企业自主提升两种模式，向产业要效益、向空间要效益、向单位面积要效益。随后，改造提升按部署有序推进。在工业园区改造提升试点的过程中，产业如何布局才能蕞合理？建筑物的容积率多少才算蕞科学？产城融合怎样才能更精致？为了解决这些问题，仓山区将详细评价和改造提升两个试点进行了有效融合，合理利用详细评价试点成果数据，对正在进行的工业园区规范提升试点进行指导，取得了良好效果。金山工业园区橘园洲片区也成了详细评价体系的首片“试验田”。
“我们在改造提升的试点片区首先开展详细评价。在实际操作过程中发现，通过详细评价调查的数据和分析的结果，对正在进行的工业园区改造提升试点有很大帮助。”仓山区自然资源和规划局副局长叶兴敏介绍，工业园区改造提升需要对每宗地进行调查摸底，并在此基础作出规划布局，详细评价的准确数据和科学分析派上了大用场。
在仓山区金山工业园区，福州奥特帕斯工业有限公司积极开展厂房改造。改造前厂房容积率约1.13，改造后容积率为3.0，可新增建筑面积39580平方米。根据协议，企业为政府提供面积2327.15平方米的土地。这剂改造提升的“良方”，得益于详细评价成果和信息平台的运用。仓山区以规划为导向，以开发片区动态发展规律和发展实际为依据，以详细评价成果体系为依托，迅速得出产业单元“要发展什么、为什么发展和怎么发展”的结论，为企业提供蕞适合的改造提升模式。
“园中园”政策是仓山区根据详细评价成果体系开出的又一剂独特的“良方”。它充分论证并形成了仓山区原来部分园区内厂房存在闲置、土地低效利用等评价结果，同时结合仓山区产业发展导向、厂房用地性质及建筑结构等要素，提出“园中有园，以改代拆”的改造提升策略。如今，作为福州市首个以“政府规划引导+企业运营管理”模式打造的生物医药产业专业化园区，已入驻医药企业30余家……以财茂生物医药科技园、瑞科医药健康产业园为产业载体，以海西新药研发及转化中心、安布瑞肿瘤精准医学研究中心为创新平台的“两园两中心”生物医药产业载体的“园中园”格局已初步构建。
“详细评价有力地挖掘了土地利用潜力空间，促进了空间资源合理配置，实现了产业转型升级，引导人口合理分布。”叶兴敏介绍，详细评价为仓山区全面建设“人文仓山、智慧仓山、生态仓山”挖掘用地空间和提供土地开发利用提供了依据。如今，以节约集约用地、立体发展为切入点，多用途兼容的综合开发项目陆续落地开工，仓山区正在加快释放园区产能，释放区域高质量发展的强劲动力。以金山工业园区橘园洲片区的一个项目为例：改造提升前，地块容积率1.0以下，地块内原企业年税收合计780万元，亩均16.6万元；提升改造后，地块容积率为4.0，建筑计容面积约12.79万平方米，可新增产业建筑面积约8万平方米，年税收将达3.18亿元，亩均677万元。目前，越来越多企业开始申请自主改造提升。
深化运用，产城融合迎来“街区模式”
打开电脑上的“节约集约利用评价系统一张图平台”，点击“各类用地开发利用现状、规划指标、预测地价、开发成本和预计收益、开发潜力评分”等栏目信息，工作人员结合仓山区近年来出台的相关政策和片区控规，就能迅速了解地块的开发利用形式和发展潜力。在详细评价数据的支撑下，仓山区优化空间布局，以更合理的产业链和产业生态，将工业园区从产业空间升级为产业街区，由点到面不断推进城市建设和产业发展全面深化融合，形成高质量发展模式。
产业街区是对未来产城布局创新的空间模式，具有“产业+多产业社区融合”的双重属性，是园区产业升级版，是产业向更高级形态发展的必然，也是城市建设用地节约集约利用的高度“浓缩区”。随着城市化进程发展，中心城区产业“空心化”问题越来越突出。仓山区充分利用详细评价成果，分析区位优势、产业优势以及人口和资源优势，发挥规划用地政策的资源要素保障作用，根据各用地评价成果，得出各片区的综合平均发展潜力指数，并从产业发展空间和产业引导方向出发，创造性提出产业发展空间4.0版本——金山科学技术创新街区。仓山区选取橘园洲、金山、麦浦等连片，产业和生活集聚度、发展潜力指数较高的3个片区进行整合，提出了“福州科创走廊仓山片区科创街区”的大胆构想，并先行先试编制了《仓山区金山科学技术创新街区城市更新实施方案（草稿）》。整合范围内可收储的地块共计39个，总收储土地面积约1109亩，其中产业类6个、人才居住配套类2个、商业配套类1个、教育文体等公建配套类11个、道路水系绿地等基础配套类19个，将新增产业发展空间300万平方米。
科创街区以产业为主导，以科教研成果快速转化为目标，以人才聚集为方向，以产城融合为标准，坚持都市产业发展和城市建设品质高质量提升并重，建设了规模超千亿的智能产业集群、规模超五百亿的生物医药产业集群。同时，科创街区提出都市型产业新概念，打造福州都市圈核心产业新引擎，坚持以人为本的城市设计，打造宜居宜业的人文环境。该区域大量配套建设公租房、人才公寓、人才限价房，并配套了高端医疗、教育、商业、休闲、综合交通等服务设施，以完善的综合配套，打造高质量发展与高品质生活融合发展的理想之地。［福州市仓山区自然资源和规划局中国自然资源报］
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