福州台商投资区高标准厂房项目市场测试方案【模板】
福州台商投资区开发建设有限公司 2021 年 5 月 24 日
1.1 项目名称 福州台商投资区高标准厂房项目（以下简称“本项目”或“项目”）。 1.2 项目类型 新建项目。 1.3 项目地点 项目建设地点位于福建省罗源县。具体位于福州台商投资区松山 A 片 区 LED 区块内，东临松山一路、南临 2#支渠、西临 A 滞洪区、北临通屿路。 1.4 项目建设内容和投资估算 本项目建筑规划用地面积********㎡，约 285 亩，总建筑面积约 35 万 平方米，计划建设高标准厂房、配套办公用房及职工宿舍等，项目总投资 约 12 亿元。
2.1 项目合作模式 本项目由福州台商投资区开发建设有限公司（为合同“甲方”）为招标 人，通过公开招标选择合作方（为合同“乙方”），以投融建、股权合作方式 实施本项目。甲方和乙方通过签订《项目合同》和《股东协议》并在项目所 在地注册成立项目公司，获得法人资格。建设期内由乙方主导负责筹集资 金用于项目投资建设，蕞终由项目公司于本项目建设的高标准厂房和配套 办公宿舍用房竣工验收合格后开展经营，经营收入（包括但不限于资产分 割销售、自持资产的租赁、园区物业服务、配套办公宿舍用房经营等）归项 目公司所有，项目公司通过项目建设产出相应的经营收入偿还融资本息并
对股东进行利润分配。 2.2 项目公司情况 项目公司的注册资本为 30000 万元，项目公司成立时，由甲方与乙方
暂按照 10%：90%的股权比例共同成立。甲方以土地使用权的无形资产作价 入股项目公司，乙方以自有资金出资入股项目公司。项目决算完成后，双 方应根据投资比例调整并确定各自占项目公司的股权比例，方式如下：甲 方的股权比例=甲方作价入股的土地无形资产价值/（甲方作价入股的土地 无形资产价值乙方出资到位的项目资本金），乙方的股权比例=乙方出资到 位的项目资本金/（甲方作价入股的土地无形资产价值乙方出资到位的项 目资本金）。
2.3 项目合作期限 本项目合作期包括建设期和运营期，其中建设期 2 年，运营期为 3-8 年，由投标人报价竞争确定。 2.4 项目投融资 项目资本金不少于项目投资总额的 20%（具体以金融机构的融资要求 为准），其中甲方以作价入股的土地无形资产价值为出资上限，其余的项目 资本金由乙方出资到位。 除项目资本金以外的资金由项目公司负责筹措，项目公司通过申请银 行贷款或其他融资方式解决，所获资金仅限用于本项目的投资建设，项目 公司不得将本项目资产（含固定资产和无形资产）以任何形式为其他项目 的融资提供担保。项目的融资资金须按照项目资金需求计划要求及建设进 度按时足额到位，若项目资本金外的建设资金未及时足额到位，则由乙方
负责筹集、注入，确保建设资金足额并及时到位。
3.1 项目的建设 本项目要求乙方（或中标人联合体成员）具备与本项目建设规模相匹 配的有效的勘察、设计和施工资质。由项目公司与乙方签订工程总承包合 同，由乙方负责项目的勘察（含初勘和详勘）、设计（含方案设计、初步设 计、施工图设计、BIM 专项设计）和工程施工的工作。其中勘察、设计费根 据国家标准计算，均按 5 折计取，建设安装工程费按中标的建安下浮率下 浮。建安下浮率区间为 3%-7%，投标人报价竞争确定。 3.2 项目的运营维护 本项目要求项目公司应按照国家相关法律法规、行业标准、本合同规 定、投标文件的承诺运营维护方案的范围提供运营维护服务，实现本合同 所规定的项目产出目标。项目运营内容包括但不限于项目范围内高标准厂 房的销售（由乙方或委托第三方负责提供招商服务）和租赁、配套办公宿 舍用房的租赁、园区食堂的经营及配套停车场的经营等项目性资产的运营， 项目的维护服务主要为项目设施、设备的管养、维护，园区绿化景观的养 护和园区资产的物业管理，具体包括但不限于如下内容： 1、招商服务 （1）提供招商策略。由甲乙双方合作推动项目公司严格依照前期项目 的产业规划进行投资建设，坚持以项目定位落地为基础。始终围绕本项目 核心产业、重点产业以及辅助产业，极力筛选上下游企业，严格选择。把控 入住企业性质。
（2）制定招商计划。每个运营年度，项目公司的经营管理机构应合理 制定年度招商计划（应至少包括当年预期销售面积、计划销售价格和营销 费用预算），报项目公司董事会经全体董事表决同意通过后执行。
（3）开展招商推广。甲乙双方积极参与行业活动，根据工作需要与行 业协会互访宣传、推广园区。
（3）做好客商接待。往来本项目的客户，甲乙双方应积极配合福州台 商投资区管委会招商相关工作的开展。
（4）载体宣传。通过结合线上和线下的宣传媒介，建立相应的门户网 站、公众号、宣传号等宣传载体，积极宣传并更新项目实施、招商的动态。
2、项目设施的经营服务 项目设施的经营服务包括但不限于以下内容： （1）资产分割销售：根据园区招商情况，将建设的高标准厂房的厂区 分割销售给入驻企业。 （2）自持资产租赁和经营：负责配套办公、商业、宿舍用房、食堂等 自持资产的租赁和经营。 （3）片区物业服务：项目公司可向园区范围内的企业收取园区物业管 理费用，收费的依据以及标准需向物价主管部门备案。 3、物业管理服务 项目的物业管理服务包括但不限于项目用地红线）建筑共用部位的维护和管理建筑本体共用部位，包括：楼外墙面、 楼梯间、走廊通道、门厅、中庭、屋面、设备机房等共用设施设备的运行、 维护和管理。
（2）公共设施设备包括：共用的加压供水设备、配电系统、楼内消防 设施设备、避雷装置、消防设备、安防设备、通信总箱、给排水管道、落水 管、公共照明等。
（3）规划红线内的公用设施维修、养护和管理，包括：园区道路、围 墙、室外给排水管道、化粪池、雨水沟、雨水井、污水井、消防水池、电缆 井、阀门井、绿化、室外岗亭、路灯系统、停车场、标识、标线）环境卫生共用通道，中庭，连廊，上人屋面，道路，停车场等公 共区域清洁卫生、垃圾的收集、清运。
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