福州五四路CBD旁一楼盘价格曝光！
4月3日，来自福州市不动产中心网站显示，香缇郡(六区)(地块六)、香缇郡(二区)(地块二)和香缇郡(五区)(地块五)，总共182套住宅取得预售许可证。
2019年4月9日洋下（水头）旧改地块龙湖盛天•香缇郡（备案名）项目正式开工。
该项目是晋安区打造的重点民生工程项目之一，由龙湖集团福州公司、盛天集团合力开发。
项目位于六一北路两侧，占地85445平方米（合128.17亩），计容面积260607.25平方米，总投资43亿元。项目共分6个子地块，规划建设20栋住宅楼，预计户数2713户。其中，安置型商品房2531户，商品房182户。因此此次商品房部分房源已经全部一次性取得预售许可证。
项目将配建3.4万㎡的商业配套，以及综合文化活动中心、社区卫生服务中心、居家养老服务站、社区工作用房等合计5870平方米。
按照规划，该项目安置型商品房比例高达90%，按照18900元/平方米均价销售，预计将于2021年交付使用。
宗地2019-04号地块，2019年2月，经过数十轮竞价，04号地块被3号竞买人以29.25亿元竞得，楼面地价11224元/平方米。该竞买人为福州龙湖德嘉投资有限公司。
土地面积选址面积108397平方米（合162.6亩），出让面积85445平方米（合128.17亩），土地用途及年限住宅用地70年，商服（商业）用地40年，容积率：1.0以上，3.05以下（商业建筑面积不低于29900平方米，不超过34000平方米），建筑密度：29.7%以下，绿地率：30%以上（含30%），建筑限高：80米以下（含80米，住宅高度18米以上），竞买保证金51980万元，起始价259900万元，安置型商品房建设比例及规模90%。
根据规划，洋下旧改片区将主要用于建设住宅项目，还将扩建洋下小学、新建晋东小学，同时规划幼儿园、绿地、公交场站等配套项目，打造市中心多元化、智慧化住宅项目。目前，整个片区还在建设站东路延伸段、华林路东延伸段等，洋下河水系综合治理也在有序进行中。一个环境优美、交通便捷的城市新区域正在逐步成型，将极大改善洋下片区群众的居住环境。
洋下水头区位优势明显，各项配套齐全，片区位处火车站商圈、五四路商圈、东二环商圈交汇处，辅有二环快速、六一路、华林路（华林路东延伸段将穿过金鸡山通往东二环）等交通干道，又有地铁1号线号线（规划）加持，坐拥金鸡山风景区和温泉公园两大休闲配套，为市中心不可多得的宜居版块。
而次该项目定位清晰，虽然整体均价3.2万，但是面向刚需购房者的楼栋均价近2.8万，而面向高端客户群体的楼栋均价已经达到3.5万，而且这些户型均超过144平米，为不限购户型。
从图中规划可知地块二所在b1楼为分栋式安置型商品房。总户数311户，其中96户商品房房源，所以备案均价2.8万，蕞低。
而地块五e1楼和地块六的f1楼为纯商品房，因为由于地理单元分割，上述地块中只有一栋楼，即商品房住宅。所以它们备案价格蕞高。
从公布技术指标，地块五和六都只有一栋商品房，所以等同属于纯商品房。而且在五四路CBD旁边，纯商品房大盘不多，二手房房龄较久，而且一栋楼一个小区属于常态。因此开发商充分利用地块分割，成功制造出纯商品房，虽然只有一栋楼，有特色。
从备案价格来看，该项目采取的是高低搭配备案方式。因此定位清晰，面对五四路cbd刚需和高端群体。虽然地处晋安区，但是距离五四路商圈较近。
对于刚需来说，2019年会展板块闽江世纪城蕞后一栋楼入市，均价已经2.5万，而这个项目配套比它好太多，但是均价却只有2.8万，性价比较高。而对于高端客户来说，500-700万预算，虽然市面上选择余地比较大，但是离五四路cbd这么近，均价3.5万出头，这个价格还是有竞争力，毕竟奥体板块曾经3.5万过。
另外该项目公摊面积对比，小户型由于一栋楼户数多，电梯多，导致公摊较大。而不限购大户型则由于梯数少，反而公摊率较低。
跟一群安商房在一起还高端[抠鼻]，安置房的居民还没开始习惯交物业费
地块五六两栋能算纯商品房吧，就是独栋没有小区
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