福州这个县级市降低门槛：没有开发资质也能参与拿地
对土地拍卖门槛的调整通常是受土地市场热度的影响。此次福清市降低竞买人门槛，或源于当地土地市场遇冷，地价下降、企业参拍积极性不高。
为了卖地，福清市几乎将拿地门槛降到了蕞低。
4月28日，福州代管的县级市福清市将举行今年首次土地拍卖。
就在一周前，福清市自然资源和规划局发布了“关于《2023年度头部次公开拍卖出让国有建设用地使用权公告》的补充公告”。这是继4月12日发布补充公告，调整福清宗地2023拍-01号回购价格之后，福清第二次针对2023年头部次土地拍卖发布补充公告。
根据其4月8日发布的“关于《2023年度头部次公开拍卖出让国有建设用地使用权公告》（融土地拍卖告字[2023]01号）”，经福清市人民政府批准，福清市自然资源和规划局决定公开出让5幅地块的国有建设用地使用权。在初次发布的公告中，要求竞买人范围必须是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，有用地者有不良记录的除外。其中宗地2023拍-01号、02号、03号、04号竞买人必须具有房地产开发资质。
补充公告显示，福清市2023年头部次土地拍卖竞买人范围将调整为：中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织均可申请参加竞买（申请人可以单独申请，也可以联合申请），但用地者有不良记录的除外。取消此前公告中“其中宗地2023拍-01号、02号、03号、04号竞买人必须具有房地产开发资质”的条件。
这也意味着，在福清市2023年的首场土地拍卖中，没有房地产开发资质的法人、自然人和其他组织均可申请参加竞买。
4月27日，中国房地产报记者致电福清市自然资源和规划局，工作人员告诉记者，竞买人在拍地时不需要具备房地产开发资质，但后续开发建设时必须具备。
多位专家在接受中国房地产报记者采访时表示，对土地拍卖门槛的调整通常是受土地市场热度的影响。此次福清市降低竞买人门槛，或源于当地土地市场遇冷，地价下降、企业参拍积极性不高。
记者查阅过往数据发现，2020年至2022年，福清市的土地出让金分别为103.21亿元、75.67亿元、66.09亿元，呈逐年下滑的状态。
在福清市的土地拍卖史上，多次出现过自然人拿地的情况。
2019年9月，福清市2019年第五次土地拍卖共推出5幅商住用地，其中3幅被自然人摘得。
2020年11月，福清市自然资源和规划局举行了2020年度第十次土地公开拍卖活动，出让的宗地3幅地块，有2幅被个人买家摘得。
相关业内人士在此前接受媒体采访时表示，相对企业拿地，外地企业更喜欢通过自然人拿地。自然人拿地不需要成立公司，有些开发商派自然人拿地或是与已拿地的自然人合作可以省去一些事情。
据了解，自然人拿地后大致有三种方式进行运作。头部种是一些开发商为避免与竞争对手恶性竞拍，穿上个人身份的“马甲”举牌拿地。第二种是自然人以个人身份拿地后，以入股等方式成立开发公司，演变成企业行为。第三种为自然人获得土地后无意于后期开发，而是转手卖给其他企业。
就在今年1月，河南省民权县推出城区3宗宅地，两宗2.05亩的微型地块也被自然人竞得，其中一宗被5名自然人联合竞得，另一宗被1名自然人单独竞得。
对此，IPG中国区首席经济学家柏文喜介绍，在早年土地市场尚未规范时，实际上很长时间并无开发资质的要求，开发资质是后来才有的市场准入要求。同时，如无规定，拍地无需地产开发资质。
多名业内人士在接受记者采访时表示，对土地拍卖门槛的调整通常是受土地市场热度的影响。“土地市场过热时，过热的城市或限制房企的参拍资质；土地拍卖热度走低时，为吸引房企参拍积极性，土地拍卖政策也在不断调整。”
数据显示，2020年至2022年，福清市的土地出让金分别为103.21亿元、75.67亿元、66.09亿元，呈持续降温的状态。
“拍地无需地产开发资质，对福清土地拍卖来说，意味着潜在投资者范围的扩大和市场准入条件的极大放宽，有利于更多的投资者进入土地拍卖市场以化解和缓解近年来福清土地市场后劲不足、地价下降的问题。”柏文喜说。
中指研究院市场研究总监陈文静坦言，福州此次调整竞买人范围，主因在于，近些年房地产市场步入调整通道，放松土地拍卖规则有利于提升企业参拍情绪，有利于稳定政府土地出让收入。若企业无需地产开发资质即可报名土地拍卖，将对于土地市场情绪产生正向带动，但在当前市场形势下，福清土地拍卖市场仍面临较大压力，企业参拍积极性或提升有限。
从全国范围上看，对土地拍卖门槛的调整，也反映着当地土地市场的冷热。
2021年8月11日，自然资源部对22个集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确商品住宅用地出让公告，要求参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。
在此基础上，各城市还会对参拍房企的资质作出进一步的要求。
根据建设部令第77号《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业按照企业条件（涉及注册资本、经营时间、开发面积等）分为一、二、三、四这四个资质等级，而刚注册的开发企业则按条件申请暂定资质。
以南京为例，南京2021年头部批次集中供地时期，南京出让地块对房企资质的要求多在三级及以上。受首批次集中土地拍卖高热影响，第二批次中部分地块要求房企须有二级甚至一级资质，对房企参拍资质要求明显提升。
随后，二批次供地显著遇冷，多宗土地遭遇提前撤牌，为了保证土地成交，南京在2021年第三批次中将这一要求放宽至三级及以上，在2022年第二批次，南京仅要求房企须具备房地产开发资质，拿地资质进一步放宽。
中指研究院高级分析师张晓飞透露，2022年，中国300个城市成交各类用地规划建筑面积18.88亿平方米，同比下降9.27%；各类用地出让金达41333.36亿元，同比下降27.73%，其中，住宅用地出让金达33730亿元，同比下降31.03%。
“2022年，全国房地产市场深度调整，企业资金面持续承压，土地市场表现低迷，供求两端缩量明显。在此背景下，全国多地优化调整土地拍卖规则，包括降低企业开发资质、降配建、下调保证金比例及起始价、提升项目限价等方面。”陈文静表示。
其中，对于竞买人开发资质的调整尤为明显。
根据明源地产研究院数据，就22个集中供地试点城市整体来看，条件在四级及以下的低开发资质房企的拿地占比在2022年头部批、第二批中逐步上升，尤其是2022年第二批次，比例高达11.8%，创下集中供地以来的新高。
对此，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，土地拍卖规则调整的目的都是拉动房企拿地的积极性，减少土地流拍现象，一定程度上确实可以提升拿地热情。尤其在行业下行周期，房企资金面不乐观的情况下，预计未来一段时间，土地拍卖门槛仍然保持较低水平。
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