福州楼市粮仓系列七：高盖山向南帝封江放粮
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在仓山区的南部，西起湾边（奥体），东至城门螺洲，这片高盖山以南、乌龙江以北的广袤区域，如今在闽江北城中村已经所剩无几的情况下，成为了福州市区剩余的工业园和村庄聚集地之一。 福州城南的这片土地上，自西向东分布着阳岐、吴山、尚保、浦口等多个村庄，以及福湾、义序、叶下等多个工业区、物流园，而这一片区的中心，便是在高盖山南麓坐落多年的义序机场。
回顾这些年来的城建史，一直有人希望义序机场能够搬走，12345上咨询机场何时搬迁的诉求件年年有，然而多年过去，机场依旧安然不动。由于义序机场的存在，制约了福州城南一带的建筑高度，限高50米显然盖不出什么高楼大厦，于是这让一些人感到不满，认为是义序机场制约了福州城建的发展。
但是，时至今日回过头看，我们发现正是因为义序机场的存在，使得限高之下土地开发收益不大。于是多年以来高盖山以南的这一大片区域始终没有进行大面积的旧改，工厂、村庄、物流园始终都在。固然这一带没有什么高楼大厦，看上去毫不富丽繁华，然而正是这些工业园区的存在提供了大量的就业岗位，而村庄里的民房又为外来务工人员提供了大量便宜实惠的出租屋，这就为数以万计的家庭解决了生计问题。
比起入夜之后空空荡荡的高楼群，一个二线城市的经济发展更加需要这些工厂带来的大量就业岗位。从这一点上说，这又何尝不是义序机场为福州作出的贡献呢？
不过，这片区域内固然没有进行大面积旧改，却有着一大片现成的储备地块，这便是帝封江板块。多年以前，这一带相传要建设华侨城欢乐谷，甚至地铁五号线都有一个“欢乐谷站”，但多年过去依然未有消息。在这期间福州建起了大量娱乐设施，如今贵安、葛岭、罗源等地已有众多大型游乐场，显然已经不需要在市区再建一个乐园项目，因此对帝封江片区进行了重新规划。
蕞新的规划方案已经于2019年底公示，我们知道规划之后便是土拍，于是，在近期以来帝封江片区陆续有土地推出，尤其是将于今年5月8日举行的第四场土拍会上，将要出让两幅巨型地块，占地面积合计1132.5亩。
对比规划图纸我们发现，这两幅巨型地块实际上都是由多幅小地块组成，其中有住宅、有商业、有学校，并且除了西侧的两幅社会福利设施用地之外，已经涵盖了整个帝封江片区内的大部分可出让地块。
由于义序机场的存在，这两块地的容积率不可能很高，限高50米意味着蕞高也就能盖十五六层楼，于是一个1.54，一个1.37，都是低密度地块，大约有57万方的住宅，按照平均每套100㎡估算，应能提供五六千套住房。而帝封江片区规划人口1.73万人，按照平均每套房子住3人计算，这些住宅足以容纳。
从所处位置上说，帝封江片区处在福州市区南部边缘地带，江中龙祥岛，南望五虎山，和闽侯祥谦、尚干、青口只有一桥之隔，距离福州主城较远，算不上很好的地段。 由于地处乡下，周边 配套设施并不完善，没有好的学校，附近缺少商超，公交线路很少，无车出行不便。 可以说 对于帝封江片区而言，目前能够说得上的蕞大利好就是帝封江地铁站。
帝封江站是 福州 地铁 重要换乘站点 之一，4号线号线、滨海快线在此交汇，形成 米字型线网， 通过 地铁既可直 达福州主城，也能快速 抵达滨海新城。 也正是由于这个地铁站在未来若干年后将 带来的便 捷交 通，才使得帝封江片区有了发展的希望。 也正是这个地铁站的存在，使得 这一片区本可以成为刚需乐土。试想，对于买不起市区 好地段的 普通家庭而言， 退而求其次选择这样一个距离市区较远，但是房价低廉并有着便捷轨道交通的郊区，虽然地段一般，但是路上通勤时间得以缩短，幸福生活能够保障。
目前这一带的不少房子也的确极具刚需属性，除了帝封江北侧的公租房项目浦口新城之外，东侧螺洲新城的巨量安置房未来将提供大量价廉物美的二手房源。并且如今二手商品房价格也要比市区房价低上不少，去年诸如禹州天悦湾、福州院子等小区的普通住宅成交区间大多在1.7-2万，今年疫情以来房价持续下跌，如今禹洲天悦湾崭新的毛坯房报价已低至1.6万，接下来若有房源砍价到1.5万以下成交大家也不用觉得特别奇怪。
因此，如今这一片区的二手房价不过如此，届时帝封江的这两幅地块若能顺利出让，今后建起的房子如何定价将会是个难题。定价过低开发商无利可图，定价过高只会陷入刚需买不起、富人看不上的尴尬境地。这一点上隔壁螺洲的楼盘已经提供了一个先例。而对于帝封江地块的五六千套住宅来说，如果一个月也只能卖五六套房，那可就不是卖到猴年马月，而是要卖到地老天荒。
只可惜，如今这两幅地块1字头的容积率，意味着今后该片区建设的是低密度住宅，恐怕会像隔壁的东方威尼斯（禹州天悦湾）一样，是别墅加小高层（或洋房）的配置，并且大户型较多，只怕届时总价太高一般刚需买不起。而对于买得起的有钱人来说，由于这一带靠近义序机场，当他们看房当天听着天上战机轰鸣之时，又是否会愿意把房子买在这里呢？
不管怎么说，帝封江的这两幅巨型地块再次提醒我们：福州市区是不缺土地盖房子的。这两年来集中出让了这么多的地，未来的两三年间就要盖起天量的房，囤积下来的存量房源也一定会越来越多。返回搜狐，查看更多
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