《福州市人民政府办公厅关于进一步规范工业项目建设审批和监管的实施意见》政策解读
按照市委、市政府促进产业高质量发展的部署，为进一步规范和完善我市四城区工业园区范围内工业项目建设审批，通过进一步规范增容审批的准入标准、方案审批，强化项目批后监管，实现工业项目全链条、闭环式管理。
依据《中华人民共和国土地管理法》《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》和《福建省城市规划管理技术规定》等法律法规和规范性文件，结合我市实际，在原先出台的《福州市人民政府办公厅关于进一步规范工业用地增容标准认定审批机制的实施意见》（榕政办〔2020〕2号）及其《补充意见》（榕政办〔2020〕88号）基础上，我们牵头制定了《关于进一步规范工业项目建设审批和监管的实施意见》（以下简称《实施意见》）。
《实施意见》共包括准入审查、方案管控、全程监管等三方面。主要内容如下：
园区管委会先行开展提升改造项目准入审查，结合改造提升项目的产业类型、税收、投资强度等要求，重点核实项目是否存在违法建设、擅自改变土地用途和建筑使用功能等违法违规情形，若存在上述情形，需监督企业依法依规整改到位后方可办理改造提升审批手续。项目通过准入审查后，园区管委会负责全程代办项目用地、规划审批报建手续。
1.建筑功能。为规范工业用地建筑的使用功能，严禁在工业项目用地上建设用途为成套住宅、宾馆酒店、培训中心、专家楼、招待所等非生产性配套设施。
2.建筑设计。为支持工业项目建设，同时结合工业建筑的实际使用需求，同一地块内工业建筑之间的间距按其厂房类型满足消防防火间距；工业建筑对外的建筑间距（含工业项目配套建设的办公、宿舍及地块外的建筑）仍应满足技术规定要求。工业建筑（含厂房、仓库）平面布局不得采用住宅套型。工业建筑主要柱距应不小于8米，建筑层高应不低于4.5米，并且不得在每层中部预留结构梁，当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算（特殊工艺流程需要的除外）；工业建筑应设置货梯，在满足设计规范的前提下，楼梯、电梯（货梯）宜集中靠四周墙体设置。工业建筑（含厂房、仓库）应结合产业及项目实际需求在设计时统筹考虑建筑荷载。工业建筑高度原则上不超过50米，建筑系数应不低于40%。
3.绿地率。应按不低于15%，不高于20%控制。
4.行政办公及生活服务配套设施。工业项目所需的行政办公及生活服务配套设施用地面积占工业项目总用地面积比例上限由7%提高到15%，建筑面积占总计容建筑面积比例上限由15%提高至30%，提高部分全部用于建设宿舍型保障性租赁住房。宿舍建筑层高不小于2.8米且不大于3.6米，宿舍建筑公共部分的门厅、大堂、内廊等空间在设计时不受上述层高限制。宿舍套型建筑面积30平方米（含公摊）以下的占比不小于80%，蕞大套型建筑面积不得大于45平方米（含公摊）。
5.停车设置。为优化工业项目平面布局，鼓励开发工业项目地下空间，地面不宜设置小型汽车停车位，具体汽车数量结合设计方案确定。
6.预制率装配率。提升改造项目供地和首次核发用地规划许可证时间均早于2017年的，不作预制装配率。
1.土地出让合同监管。市资源规划局负责监管土地出让合同履约情况，重点对企业缴纳土地出让金、项目开竣工、土地用途等约定事项进行监管。工业用地原则上不得分割转让，市资源规划局将该要求纳入土地出让合同条款，但下列两种情形除外：
（1）园区内存量工业用地收储后公开出让的，项目建成（以办理不动产登记为准）后，允许按栋分割出售。在土地出让前，属地区政府应会同园区管委会明确销售对象的准入条件（包括但不限于产业类型、税收贡献），经市政府批准后一并纳入出让方案，出让后写入出让合同。工业用地的办公、生活服务等配套用房不得出售，由竞得人自持。竞得人按栋销售时，受让企业应经属地区政府会同园区管委会审核同意，并在签订销售协议的同时，与园区同步签订履约监管协议，约定经济贡献要求。受让企业持销售协议、监管协议等材料办理产权登记。
（2）园区外收储的工业企业以实物安置的，在符合园区准入条件的前提下，鼓励集中安置。多家工业企业集中安置于同一宗工业用地的，建成后按各自安置面积，分别办理不动产登记。再次处置时，应按安置面积整体处置。
2.履约监管协议监管。企业在签订出让合同时，与项目属地区政府同步签订履约监管协议。履约监管协议约定项目税收贡献（指企业所得税和增值税，以税务部门认定为准），按不同项目区分核算标准。
（1）新出让用地（包含原址增资扩建所需扩大的工业用地和搬迁置换所需的工业用地）、批准项目提升改造的上一年度企业税收贡献高于单位建筑面积600元/平方米的项目：按项目总计容建筑面积核算税收贡献，单位建筑面积的年税收不低于600元/平方米。
（2）其他提升改造项目:按原审批建筑面积和新增计容建筑面积分别核算税收贡献，总税收贡献为上述两部分面积税收贡献之和。原审批建筑面积的年税收贡献，按既有标准执行，无标准的以市政府批准项目提升改造的上一年度企业的税收贡献为基数计算；新增计容建筑面积的年税收贡献，按单位建筑面积不低于600元/平方米计算。
3.项目施工审查监管。建设主管部门加强对项目施工审查监管，依法对项目设计单位、施工图审查机构、施工单位和监理单位擅自修改设计方案、不按施工图施工等违法违规行为进行查处。
4.市区两级联动监管。采取日常监管和年度联合检查，市级和区级上下联动方式开展监管工作。日常监管由属地区政府牵头，指导园区管委会履行日常监管职责，对监管中发现的问题，督促企业整改到位，并将问题及整改情况报送市直相关部门。年度检查由市资源规划局会同属地区政府及行业主管部门开展，对出让合同和履约监管协议的履约情况进行检查，对发现的问题，属地区政府督促企业整改到位。
（一）进一步强化工业项目管理。《实施意见》明确了从项目准入到项目建成后的全流程、全生命周期的审批管理和批后监管，实现工业项目全链条、闭环式管理。
（二）进一步提升工业项目品质。通过严格项目准入，严禁在工业项目用地上建设非生产性配套设施，提升行政办公及生活服务配套设施指标上限；明晰项目审查规则，强化项目审批管控，明确建筑间距、布局、层高、荷载、绿地率、停车、预制率装配率等要求，科学引导企业开发建设，确保“工业姓工”。
（三）进一步凝聚部门监管合力。通过土地出让合同监管、履约监管协议监管、项目施工审查监管、市区两级联动监管等多渠道监管方式，明确部门职责，形成监管合力，确保项目按规范开发建设、生产经营，推动产业高质量发展。
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