福州市土地发展中心2021年工作总结暨2022年工作思路
2021年是“十四五”的开局之年，我中心认真学习领会党的十九届六中全会精神，坚持以新时代中国特色社会主义思想和新发展理念为指导，坚决贯彻落实市委、市政府工作部署，围绕提高用地效益、挖掘后备资源、促进产业发展等方面，重点做好如下工作：
2021年中心在受疫情影响经济下行、中央出台住宅用地“两集中”供应新政等压力下，保持了滚动推出地块的节奏，共成交后屿片及周边地块旧屋区改造项目地块一、郭宅周边旧村改造出让地六等62幅2641.67亩382.29亿元用地。
共办理贸总酒店地块、新店镇李园村北三环路北侧等51幅约2039亩收储选址（含往年结转项目，下同）；完成原金山气象学校、东水路水利厅等21幅约286亩国有用地批复；编制东三环沿线幅；办结福州储运公司周边地块等6幅366亩集体土地报批；实施塔头新区七期等124幅11590.39亩项目征收；签约收购厦航公司地块等7幅76.41亩企事业单位用地；形成厚峰收储地块、鞋服小区等192幅5651.12亩净地；办理三江口出让地块九等114幅3579.3亩交地手续；持续推进的土地收储工作力度，为旧城改造、产业落地、社会发展提供土地要素支撑和强力资源保障。
我中心改变以往以制定计划时直接上报属地政府数据的做法，化被动为主动，建立了深入摸底、统盘谋划、科学测算的地块谋划新机制。一是全面摸排用地，梳理出四城区老旧小区、低效利用工业用地、历史建筑群及旧村庄用地约7.69万亩；二是逐片开展经济平衡测算，按照盈利优先、减量提质的原则梳理出可开发利用用地约2.97万亩，并形成后备土地资源清单；三是以仓山区为重点开展专项调研，通过图测、函调和实地踏勘等形式，形成对南台岛工业园区和三江口片区用地情况分析；四是组建“用地谋划专班”和“项目策划顾问机构库”，抽调中心各处室业务骨干、与专业技术支撑团队合作、开展驻点联合办公，加强人才及技术保障，经逐幅优化控规后生成经营运作方案，进一步提高土地利用效率，提升土地价值，推动城市建设发展。
一是提前介入报批。由于“新”《土地管理法》对报批制度进行改革、增设土地现状调查等流程，中心不断探索新机制、新举措，并将以往项目明确后才启动的报批工作提前至谋划阶段介入，先行启动全市拟报批项目成片开发方案编制，成功在省厅下达报批规范性文件后2个月内获批我市首宗经营性用地。二是提前介入征收。将以往征收后期才启动的历史建筑保护、杆线迁移、污染调查、树木移植等工作提前至报批阶段介入，推动征收—出让“并联式”实施，正逐步推动项目运作周期从以往的2—3年缩短至1年以内，全面提高征收交地效率，加快财政资金回笼。三是提前介入设计。对拟出让住宅用地提前启动出让方案设计，委托设计单位，秉持价值引领、提升品质、保障效益的宗旨，先行开展前期论证、方案模拟等工作，精准、细致、科学地谋划出让方案，蕞大程度挖掘资源价值、提高用地效益、提升城市形象。
为打破以往土地储备严重依赖财政拨款的旧有资金模式，中心探索创新出“城市更新+”土储筹资新渠道。一是会同资源规划、财政、房管等部门起草了“城市更新+”机制并于今年4月正式出台；二是会同省国开行、城乡建总不断优化方案、经精心谋划后实现试点地块白湖北园892亩项目落地，获批授信额度32.9亿元；三是梳理已初步形成南湖及城南组团、奥体、高湖等后续片区的城市更新策划方案；四是起草了城市更新工作指引、经济平衡测算工作规范等相关机制，明确责任分工、优化工作流程、形成长效机制。通过建立“政府—企业—银行”的筹资链条，用活用好金融机构资金，打好国企融资这张牌，利用还款周期（5年建设期、5年运营期）“时间差”，通过土地出让释放出来的资金反哺我市重点项目建设，促进新项目落地、保障旧项目扫尾、优化空间布局、实现城市更新。
一是“攻坚120天”，组建征迁扫尾、房源清理、项目谋划及资金保障、土地报批、边角地利用“五大专班”，聚焦征迁、交地“两大模块”，制定专项行动方案、形成项目清单，采用“一项任务一个中心领导牵头、一个工作专班负责”的模式，全力推动项目进展；二是“冲刺60天”，为巩固攻坚成果，中心自我加压，以督查考核为抓手，强化责任落实，建立一抓到底、跟踪问效的工作机制，处室间形成纵向到底、横向到边、纵横交互的合力，对照项目清单、实施挂图作战，逐一攻克难点和积案，确保按时保质完成任务。
一是围绕建党100周年主题，开展老党员讲党史、歌咏比赛等形式多样的红色文化系列活动，常态化开展党史学习教育，加强党员党性修养，厚植爱党爱国情怀。二是开展“再学习、再调硏、再落实”活动，紧密结合再学习与履行岗位职责、解决群众“急难愁盼”问题与工作目标、查堵漏洞补齐短板与一线考核绩效管理。三是开展“转作风、强服务、办实事”专项行动，精准找问题、大力抓整改，举一反三、建章立制，全面提升中心服务水平。四是开展“抓项目、促交地、保安置”服务月活动，加快推动项目“净地”交付、用地报批、房源清理对接等工作。五是开展“征迁项目扫尾年”和“历史遗留问题清盘年”专项行动，通过“清单化”梳理，“一盘棋”布局，“专题性”推进，“阳光式”服务，加快征迁项目扫尾工作、推动历史遗留问题解决。六是上下一心，比学赶超，对标对表提升各项工作水平，中心成立以来首次成功创建市直机关“文明单位”。
一是不断优化管理模式。形成了《出让项目“净地”交付工作方案》《公开出让“净地”验收工作机制》安置型商品房交付及回购款拨付等新机制，进一步加强征收交地及房源的管理运行；二是捋顺征收职责分工。从根源着手，通过积极协调属地政府及征收实施单位进一步完善补充《房屋征收补充委托合同》等举措，捋顺办事流程、厘清责任边界、优化工作模式，推进征收交地工作效率；三是持续加强制度建设。对我中心涉及业务、人事、财务、保密等九大类共计64项规章制度进行了全面梳理、修订完善，集结编印《福州市土地发展中心制度汇编（一）》，进一步明确了中心各项工作的规则和流程；四是规范法律事务运转。完成合同模板体系建设，形成《用地收购合同》等31份合同模板、规范合同会签表，实现合同管理标准化运作，出台《关于进一步规范法律事务运转模式的办法》，提升依法行政水平、防范法律相关风险。
一年来，通过发挥党建引领、加强权力制约、创新工作模式、提升服务水平，我中心在协调推进仓山区盖山镇北园村和首山村、省汽车运输公司旧西客站等地块征收安置中的服务态度得到了肯定，获得群众的锦旗、表扬信共6份；同时，因如期启动晋安国家气象新站点观测、积极推进大沧州训练场军地土地置换等工作成效获得省、市领导表扬9次。
近期经全面梳理可开发用地、逐幅开展平衡测算及控规优化后，我中心已形成2022年用地计划，拟分3批次集中推出海峡体育中心项目周边收储地块七、高湖村旧村改造项目一等地块。
针对后备资源匮乏问题做好“2个谋划”。一是谋划实。在近期试点地块摸排成果基础上，推广至全市范围实施可开发用地全面盘整，对四城区进行“卷地毯”式核查，收集征收摸底、住宅销售指导价等数据，结合航拍影像图测、实地踏勘核验等手段，夯实成本、测算安置和收支平衡情况，做好可行性分析。二是谋划好。在指标允许的情况下加大开发强度、提高用地效率，逐幅优化地块控规、生成经营运作方案，节约集约用地、显化经济价值。
重点从3个方面拓宽筹资渠道。一是调整“城市更新”方向，对接各银行机构深入分析融资政策，重点打造南台岛工业园区、烟台山历史风貌区等片区，从助力产业转型升级、保留城市文脉等角度重新梳理清单，并会同市资源规划局等部门优化控规指标、组织实施主体落实项目谋划；二是利用好棚改政策资金。对不符合城市更新条件但符合棚改政策的地块，拟纳入省棚改计划申请棚改专项贷款；三是继续探索其他筹资渠道。如积极探索引导社会资本参与土地一级开发模式等，打破当前土地储备严重依赖财政拨款的旧有资金筹措模式，实现“以储保供”。
一是压缩房源调配流程，实现扁平化管理。充分依托中心、市区两级房管共同成立的“六人小组”决策机制，精准收集安置需求、根据申请快速反映、精准对接房源、压缩调拨周期，杜绝因重复购买引发的房源囤积、资产闲置、资金沉淀、效率低下等问题，实现精准对接、高效调拨，交房即开票、开票即办证；二是通过建设回购房源信息化管理系统，对安置房源“购、调、管、售”全流程进行动态管理，由四城区房管局在系统上对房源使用情况核对标记，推动房源精准对接的数字化管理，从而不断探索出房源去库存新模式。
一是梳。对入库地块再次进行全面梳理，经逐幅梳理、科学谋划后，根据地块控规、坐落、地形及周边环境等情况逐一形成分类处置方案；二是管。对梳理出的已到期且确无续租（借）必要地块及时清退并收回中心，列入储备地块库统一管理；三是护。加强地块上的历史建筑保护，督促在管单位做好安全检查、隐患排查、临时加固，切实落实防护、防火、防盗责任，并积极协调市国房中心、市古厝集团做好历史建筑的有序移交、接收修缮、委托迁建，为福州留住历史文脉、保存城市基因；四是用。在原有边角地利用方案基础上，继续推出合适的地块推向市场出让或列入“临时利用一批”作为停车场、运动场所等补齐民生短板，蕞大限度发挥边角地的社会效益和经济效益。
开展业务系统化“一个贯通”建设工程。通过梳理规范中心业务全流程、生成项目管理“一张图”、健全中心全局性的项目清单和管理台账，形成“全链条”式工作模式，并打通中心当前正在使用的数字化信息平台、OA系统、房源管理系统、财务系统等多个信息平台，建成业务一体化运作系统，动态监测、统筹管理土地储备综合事务，形成项目全生命周期管控体系，并依托技术手段分析研判全市用地大数据，实现精细管控、宏观决策。
下一阶段，我中心将坚持一张蓝图绘到底，奋力开创土地储备事业新局面，为深入实施强省会战略、加快建设现代化国际城市、建设“机制活、产业优、百姓富、生态美”新福州作出新的更大贡献。
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