福州市四城区土地级别及其基准地价修编成果结果汇总2017
爱问共享资料福州市四城区土地级别及其基准地价修编成果结果汇总2017文档免费下载，数万用户每天上传大量蕞新资料，数量累计超一个亿 ，.\2017年福州市四城区土地级别及基准地价修编成果一、基准地价的内涵、构成和范围（一）基准地价内涵1、土地权利类型：出让土地使用权。2、基准地价估价期日：2017年1月1日。3、基准地价年期：基准地价年期统一为各类用途的法定蕞高使用年限。商服用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年。若某种用途的基准地价标准参照其它用途基准地价标准的一定比例确定的，则该用途的基准地价年期仍然为该用途的法定蕞高使用年期。4、基准地价开发程度：基准地价的开发程度统一为宗地红线外“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）宗地红线内“一平”...
.\2017年福州市四城区土地级别及基准地价修编成果一、基准地价的内涵、构成和范围（一）基准地价内涵1、土地权利类型：出让土地使用权。2、基准地价估价期日：2017年1月1日。3、基准地价年期：基准地价年期统一为各类用途的法定蕞高使用年限。商服用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年。若某种用途的基准地价标准参照其它用途基准地价标准的一定比例确定的，则该用途的基准地价年期仍然为该用途的法定蕞高使用年期。4、基准地价开发程度：基准地价的开发程度统一为宗地红线外“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）宗地红线内“一平”（场地平整）。5、基准地价容积率：福州市四城区的商服用地路线％,商服用地级别价的标准容积率为2.5，住宅用地的标准容积率为2.0，工业用地的标准容积率为1.0。6、本次修编的基准地价表和基准地价图中，商服用地为批发零售用地类型的价格，住宅用地为普通住宅用地类型的价格，工矿仓储用地为工业用地类型的价格。其它各细分用地类型的土地价格按照《各细分用地类型基准地价修正系数表》中的系数修正后确定价格。（二）基准地价的价格构成基准地价的价格构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用和土地出让收益四个部分，其中包括城市基础设施配套费，不包括契税。1、土地取得成本：包括征地、房屋征收补偿费用，其中征地费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗、地上物补偿费等费用，房屋征收补偿费用包括征收房屋及构筑物的补偿费、安置补助费等费用。2、土地前期开发成本：土地前期开发程度达到宗地红线外“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）宗地红线内“一平”（场地平整）所需的费用。3、按规定收取的相关费用：包括耕地开垦费、耕地占用税以及按规定应收取的其它费用等。4、土地出让收益：是指土地出让收入扣除土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用等土地出让成本后的收益，包含新增建设用地土地有偿使用费和土地出让收入计提（安排）的各类专项资金（农业土地开发资金、国有土地收益基金、保障性住房建设资金、农田水利建设资金、教育资金、土地出让业务费、被征地农民保障资金等）。表1福州市四城区各类用地基准地价内涵一览表用地类型表达形式使用年限开发程度容积率估价期日商服用地路线-1-1住宅用地级别价70年五通一平2.02017-1-1工矿仓储用地级别价50年五通一平1.02017-1-1公共管理和公共服务用地级别价50年五通一平1.0或2.52017-1-1特殊用地级别价50年五通一平2.02017-1-1交通运输用地级别价50年五通一平1.0或2.52017-1-1水域及水利设施用地级别价50年五通一平1.02017-1-1（三）基准地价修编的范围福州市四城区土地级别及基准地价修编的范围是福州市四城区（含鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区除寿山、日溪、宦溪），北至国家森林公园，南至乌龙江，东至南台岛蕞东端，西至南台岛西北端，面积约为203（不含闽江水域）平方公里。二、福州市四城区土地级别分布（一）福州市四城区商服、住宅用地级别分布（详见基准地价级别图）表2福州市四城区商服用地、住宅用地级别范围级别范围一级⑴北至华林路以北150米，南至乌山－古田路，西至北大路北段－湖滨路－白马路，东至六一北路—晋安河范围内的地块；⑵北至古田路，南至国货西路和国货东路西段，东至晋安河，西至茶亭河以及八一七中路以西50米范围内的地块；⑶北至国货西路，南至江滨，西至八一七中路－八一七南路以西50米，东至六一中路范围内的地块；⑷东起台江八一七南路向西至杨桥西路之间的江滨西大道至其北侧200米宽度范围内的地块；⑸杨桥西路以南，江滨西大道以西，洪山大桥东南的闽江边地块；⑹北至排尾路，南至江滨中大道，西至六一中路，东至连江中路范围内的地块；⑺铜盘路以南，西二环北路以东，北大路北段以西，湖滨路以北的西湖湖滨地段；⑻乌山路以南，八一七中路以西，斗西路以北，加洋路以东范围内的地块。二级⑴南至华林路以北150米，西至铜盘路，东至华林路（通向火车北站），北至北环西路和北环中路以北150米范围内的地块；⑵北至杨桥西路－杨桥中路，东至白马北路－白马中路－白马南路，西南至江滨西大道西北侧200米范围内的三角形地区；⑶北至乌山路，西至白马中路－白马南路，东至八一七路以西50米以及茶亭河，南至沿江滨西大道北侧200米范围内的地块（除了本范围内东北部的I级地块）；⑷北至火车客站铁路，西至东浦支路－华林路，东至洋下河，南至北环东路范围内的地块；⑸北至北环东路，西至华林路－六一北路，东南至洋下河所包围的三角形地块；⑹北至洋下河，南至金鸡山路之间的六一北路－晋安北路东侧宽100米的地块（包括金鸡山路北侧宽100米外的地块）；⑺北至金鸡山路，南至塔头路，西至晋安河，东至馆尾街范围内的地块；⑻北至塔头路，南至国货东路，西至晋安河，东至连江北路－连江中路范围内的地块；⑼北至国货东路，南至排尾路，西至六一中路，东至连江中路范围内的地块；⑽东起五孔闸，西至连江中路之间，沿着江滨中大道向北侧宽200米范围内的地块；⑾北至铜盘路,西至西二环北路以西150米,东至西湖湖滨,南至杨桥中路范围内的地块；⑿洪山桥西桥头（316国道）向东至鼓山大桥南桥头之间，闽江北港南岸沿江宽200米的带状地块:⒀烟台山。⒁中洲岛；三级⑴北至铁路，西至蛇山－五凤山－铜盘路，南至北二环西路－北二环中路北侧150米，东至东浦支路－华林路范围内的地块；⑵东北至铜盘路，东至西二环北路以西150米，南至象山－后县山，西至科蹄山－大腹山山麓范围内的地块；⑶东至西二环北路以西150米，北至象山，南至杨桥西路－杨桥中路，西至后县山－金牛山范围内的地块；⑷大腹山以南，金牛山公园－金牛山以西，杨桥西路以北，洪甘公路以东范围内的地块；⑸西至建新北路－建新中路，南至建新南路，东南至鹭岭路－上渡路东南侧100米，东北自建新北路与闽江大道交叉口至横江路与上渡路交叉口之间（除了沿江宽200米以外）的地块；⑹北至金山大道，南至浦上大道，东至建新中路，西至三环路的地块(包括三环路西侧地块)；⑺金山大道与316国道之间，乌龙江边至三环路东侧200米范围内的沿江地块（包括外侧地块）；⑻浦上大道与福
湾路之间，乌龙江边至三环路东侧200米范围内的沿江地块（包括三环路西侧地块）；⑼北至三县洲大桥－鳌峰大桥之间的沿闽江南岸内侧200米，东至连江南路，南至上三路南侧100米，西南至则徐大道（至二环南路东端）西南侧100米范围内近似三角形的地块；⑽西至连江南路，东至二环快速路，北至南江滨西大道以南200米的三角形地块；⑾东北至铁路，西北至洋下河－六一北路以东100米，东南至金鸡山山麓范围内的地块；⑿西北至金鸡山山麓，南至塔头路，西至琯尾街，东至连江北路范围内的地块；⒀北至三八路，南至化工路，西至连江北路，东至洋头尾范围内的地块；⒁北至化工路，南至光明港，西至连江路，东至前横北路－福马路（东南走向）－福光南路范围内的地块。⒂南至化工路，西至洋头尾，北至竹屿洋头尾——直街，东至前横北路范围内的地块；⒃西至连江中路，南至江滨中大道北侧200米，北和东至光明港，东南至五孔闸范围内的地块；⒄西北至五孔闸，东北侧至光明港和铁路，东南至三环路，西南至闽江（北港）范围内的地块；⒅海峡国际会展中心东北侧，鼓山大桥南桥头至魁浦大桥南桥头，浦下洲路以北至闽江的地块。以上区域不含山坡地。四级⑴北至崇安路—福飞路—秀山路－秀峰路—绿园路；东南至郭前山－罗汉山－后山－笞井山，南和西南至铁路范围内的地块；⑵北起福建农林大学之北的山岭，东至闽江北港，西至闽江南港，南至316国道范围内的地块；⑶北至妙峰山，西至乌龙江东岸沿三环路东侧宽200米，南至金山大道，东至闽江大道—建新北路范围内的地块（不含妙峰山和西山）；⑷西北至鹭岭路－上渡路西南侧100米，北至上三路南侧100米，东北至则徐路西南100米，南至二环南路－建新南路东段范围内的地块（不含长安山和虾蟆山）；⑸北至建新南路，东南至福湾路，西南至三环路东北侧200米，西北至浦上大道范围内的地块；⑹西北至二环快速路，西南至则徐大道，东北至南江滨大道—浦下洲路，东南至高速公路—三环路范围内的地块；⑺西至鹤林高架桥，南至三八路，北至铁路，东至铁路范围内的地块；⑻金鸡山山麓以东，笞井山山麓以南，铁路以北范围内（登云新村、火车东站及附近）的地块：⑼南至竹屿洋头尾—直街-化工路，西至洋头尾，北至三八路，东至东山路范围内的平坦地块；⑽北至化工路，西至前横北路，南至福马路，东至福兴路北段－阜兴路范围内的地块；⑾东北至福马路，西至福光南路，南和西至光明港，东至铁路范围内的地块；⑿鼓山隧道西南与铁路之间范围内的地块；⒀北至东塔路-旧永南路，南至环岛快速路，西至福峡路，东至火车南站东广场以东200米的地块。以上区域不含山坡地。五级⑴南至崇安路—福飞路—秀山路－秀峰路—绿园路－郭前山山麓，东至杨廷水库、北至园山—斗顶水库—八一水库、西至猫头山的山坡地之间的地块；⑵大腹山以西至闽江北港之间的地块；⑶福建农林大学校区以北至闽江的除了山坡地以外的地块；⑷西至福湾路，北至二环南路，南至乌龙江，东至则徐大道－福峡路范围内的地块（不含高盖山）；⑸西北至高速路—三环路，北和东北至闽江北港，西南至福峡路，东南至乌龙江范围内的除了火车南站周边和丘陵山坡地外的地块；⑹三八路以北，东山—老安山以东，鼓山山麓以西范围内的平坦地块（除了牛港山等山坡地外）；⑺福兴大道北段（化工路至福新东路之间）－南北向铁路以东至鼓山山麓之间的呈南北向带状地块。以上区域不含山坡地。六级除一至五级土地以外，定级范围内的其他所有土地（包括一级、二级地块以外的所有丘陵山坡地）为六级地；不在定级范围内的其他土地参照六级。（二）福州市四城区工业用地级别分布（详见基准地价级别图）表3福州市四城区工业用地级别范围级别范围一级闽江北港以北：北至铁路线，东至金鸡山—北环东路—连江北路—连江中路，南至闽江北港，西至福飞南路—北环西路—西二环北路—杨桥中路—杨桥西路范围内的地块。南台岛：北至闽江北港，东至连江南路，南至上三路－三高路范围内的地块。中洲岛。以上区域含山坡地。二级闽江北港以北：北部：北至崇安路－南平东路－秀峰路－绿园路－郭前山，东至后山—笞井山，南至铁路线范围内的平地；西部：北至铁路线，东至福飞路－北环西路－西二环北路，南至杨桥西路－杨桥中路，西至闽江北港，西北至五凤山－大腹山范围内的地块；东部：北至金鸡山东山—老安山，西至连江路，南至江滨大道，东至鼓山山麓—规划三环路范围内的地块；规划三环路以东至晋安区行政区划东界线，南至江滨东大道，北至鼓山山麓范围内的地块。南台岛：西北至妙峰山—316国道，东北至闽江北港－横江路－上三路－三高路，东至连江南路－则徐大道，南至浦上大道－建新南路－二环南路，西至乌龙江范围内的地块；东北至闽江北港，东南至规划三环路，南至高速公路，西至连江南路－则徐大道范围内的地块。以上区域不含山坡地。三级除一级、二级工矿仓储用地外，定级范围内的其他所有土地（含山坡地）为三级工矿仓储用地；不在定级范围内的其他土地参照三级工矿仓储用地。三、福州市四城区基准地价表表4福州市四城区商服用地路线价表元/平方米序号路段名称起止范围路线价路线价范围修正幅度标准深度L001南后街杨桥东路-吉庇巷口6241356172~68654±10%30米L002八一七南路（中亭街）达道路口-台江路口5397743182~64772±20%50米L003东街-东大路（西段）东街口-温泉路口4909539276~58914±20%50米L004华林路（北段）北环东路立交桥-火车站3751433763~41265±10%30米L005澳门路吉庇巷口-道山路3672033048~40392±10%30米L006东大路（东段）温泉路口-晋安河西岸3598130584~41378±15%30米L007道山路（东段）澳门路-八一七北路3440630965~37847±10%30米L008上三路（西段）三县洲立交桥-首山路口3311329802~36424±10%30米L009首山路（北段）上三路-交通学院3279929519~36079±10%30米L010台江路八一七南路（中亭街）-六一中路3256226050~39074±20%50米L011瀛洲路五一南路-台江路3231527468~37162±15%30米L012津泰路八一七北路-五一北路3222725782~38672±20%50米L013八一七中路斗东路口-达道路口3202125617~38425±20%50米L
8720.8360.7710.704表15福州市四城区住宅用地楼面地价容积率修正系数表容积率≤11.21.41.61.822.32.63.03.23.54.04.5≥5修正系数1.4721.2681.151.0691.02210.9950.9660.9270.8740.8290.7570.6860.628注：容积率R在区间(R1,R2)，容积率修正系数X在区间（X1,X2）时，五、地下空间权价格地下空间建设用地使用权按分层利用、区别用途原则，根据所属地块对应用途的基准地价楼面价（地面价/容积率）的一定比例进行修正得出，具体如下表：表7－16各类用地地下楼层修正系数表用地类型楼层修正系数（K）备注商服用地地下一层0.6地下二层0.4地下三层（及以下）0.3停车场用地地下一层0.4地下二层0.3地下三层（及以下）0.2注：由同一主体结合地上建筑一并开发建设的地下工程，按所属地块地面用途（混用的按主要用途）的基准地价楼面价修正；独立开发建设的地下工程，按相应用途的地面基准地价楼面价修正。六、各细分用地类型的土地价格表17各细分用地类型基准地价修正系数表用地类型概括范围用途修正系数（K）比准用途设定土地使用年限（年）容积率备注商服用地批发零售用地指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地。1商服用地基准地价402.5其中集中式商业用地。0.8402.5住宿餐饮用地指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等。0.7402.5其中四星级（含四星级）以上的宾馆及酒店用地。0.6402.5商务金融用地指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。0.8402.5其中自持商务金融（办公）用地。0.7402.5其中文化创意用地（广告、多媒体、动漫、游戏软件开发、制作、建筑设计、专业设计等，土地用途确定为商务金融用地，为工业生产配套的文化创意产业项目用地土地用途确定为工业用地）。0.7402.5其它商服用地指上述用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。0.7402.5其中会展中心用地（指人们进行物质交流和文化、学术等方面信息交流活动的场所，集展览、会议、商住为一身，通常包含会议、展览和相关附属建筑）。0.6402.5其中养老服务用地。包括老年社会福利院、养老院、老年公寓、护养院、敬老院等用地。0.6402.5其中现代物流用地（运输型物流、商业仓储物流、陆地港和公路港等综合服务型物流等，土地用途确定为其他商服用地，工业仓储物流项目土地用途确定为仓储用地）。0.7402.5机动车训练项目（含驾校）用地。0.7402.5主题公园、影视城、仿古城用地。0.6402.5休闲观光农业（娱乐、民俗观光设施或休闲设施）用地。0.6402.5公共管理和公共服务用地机关团体用地指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等单位自用土地。0.7商服用地基准地价502.5新闻出版用地指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。0.7502.5科教用地指用于各类教育，独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地。0.6502.5医卫慈善用地指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利救助等的用地。0.6502.5公共设施用地指用于负责城乡基础设施营运的营业办公用地。0.7502.5文体娱乐用地指用于各类文化、体育、娱乐及公共广场等用地。0.7502.5交通运输用地街巷用地指用于城镇、村庄的公共停车场，汽车客货运输站点及停车场等用地。0.6502.5住宅用地普通住宅用地指城镇用于生活居住的普通住宅用地及其附属设施用地。1住宅用地基准地价702.0公寓用地指城镇用于生活居住的公益性公寓用地及其附属设施用地（整体产权不可分割转让）。包括学生公寓、教师公寓以及开发区或工业区配套建设的单位职工宿舍、外口公寓等用地。0.7702.0别墅用地指城镇用于生活居住的别墅用地及其附属设施用地。1.2702.0特殊用地殡葬用地指陵园、墓地、殡葬场所用地。0.7502.0容积率不作修正宗教用地指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。0.7502.0工矿仓储用地工业用地指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。1工业用地基准地价501.0仓储用地指用于物资储备、中转的场所用地,含工业仓储物流用地。1501.0采矿用地指采矿、采石、采砂（沙）场，盐田，砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。1501.0公共管理和公共服务用地公共设施用地指用于的城乡基础设施生产维修的用地。包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施等用地。1501.0风景名胜设施用地指用于的风景名胜（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等）景点及管理机构的建筑用地。景区内的其它用地按现状归入相应地类。1501.0公园与绿地指城镇、村庄内部的公园、动物园、植物园、街心花园和用于休憩及美化环境的绿化用地。1501.0交通运输用地铁路用地指用于铁道线路、轻轨、场站的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地。1工业用地基准地价501.0公路用地指用于高速公路、国道、省道、县道和乡道的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、汽车停靠站、林木及直接为其服务的附属用地。1501.0街巷用地指用于城镇、村庄内部公用道路(含立交桥)及行道树的用地。1501.0机场用地指用于民用机场的用地。1501.0港口码头用地指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下部分。1.2501.0管道运输用地指用于运输煤炭、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地。1501.0水域及水利设施用地水工建筑用地指人工修建的闸、坝、堤路林、水电厂房、扬水站等常水位岸线备注：商服用地基准地价可分割销售的批发零售用地标准深度以内使用路线价，其他各类商服用地使用商服级别价。各细分用地类型基准地价容积率系数参照其比准用途的容积率修正系数，影响因素修正系数参照其比准用途的基准地价修正体系进行修正。PAGE16
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