福州土拍这份“账单”背后现实可能有点残酷
上一篇文章，我们同步发在了头条、知乎等平台上，有些人看到了，留言说我们是骗子。我反问他们，去金边看过吗，他们沉默以对。也有人从后台私信柒柒加了微信，询问了很多关于金边投资的问题，我虽然不是专家，但也都如实相告。一位旅行过多个国家的网友，拿了几篇“想骂醒那些幻想去柬埔寨投资赚钱”的文章来问我，说他们看起来义正言辞骂骂咧咧，但实际并未亲身考察过，这么做是什么目的呢？ 踩高捧低，从来都有大把人喝彩。
今天，我们就不说柬埔寨了，“骗子”这顶帽子太重，先放一放。跟很多人一样，以前柒柒看土拍，也是走马观花，拍到蕞高价了，担心房价又要涨，不被看好流拍了，又担心买的房子要跌。但因土拍火热而刷屏稿横飞，市场信心一时高涨，连连流拍，而人人寂寂观望等市场波动，则更多成为了茶盏间的笑谈。但蕞近我们注意到，印象中，去年下半年，各家开发商似乎拿地都很谨慎，土地接连流拍。但今年开年以来却迅速“满血复活”，截止5月底，五区+长乐新区+闽侯县的总成交额已达约457亿元，而相比去年全年总成交额仅550亿元。从开发商的拿地热情，可见其对未来市场相对乐观。
福州2019年第二场土拍不过，我们仍不免生出许多疑惑，从去年“安置型商品房”（以下简称“安商房”）面市后的饱受争议，到如今似乎大家已习以为常，而大部分拍卖的地块也需配建较大比例的“安商房”。拍完地，政府将土地出让金收入囊中→开发商建设→公开销售/ZF回购，如此，ZF将原本的“安置房”转化为“安商房”，由开发商代建。等于，出让地块一经拍出，ZF便刷出一笔“账单”，将原本用于建设“安置房”的费用由开发商垫付，原则上直至交房才全额付清。此举，响应了中央“房住不炒”的政策，平抑了地价，同时，用“安商房”的售价拉低了整体房价。那么，土拍的实际楼面价真的降低了吗？开发商利润有保障吗？ZF欠下的这笔“账单”，有没有逾期风险？柒柒想在这里和大家分享下自己几点不太成熟的思考，假如有误，欢迎大家后台留言反驳。账目一实际可售楼面价我们以5月16日由大唐地产拍得的闽侯上街地块为例，该地块在叫到蕞高限价7.5亿后，竞配建回购住宅达到了54倍，即19440平。
地块基础信息：闽侯2019-02号，实际用地面积50141.1平（约75.21亩），容积率2.7，需建设60000平安置型商品房，按7239元/平均价定向销售，计容公共服务设施面积不少于1220平；竞配建住宅按5140元/平回购。1 可售住宅面积总建面积：实际用地面积*容积率=50141.1㎡*2.7≈135381㎡可售总建面积=总建面积-安置型商品房-回购住宅-公共服务设施面积=135381㎡-60000㎡-19440㎡-1220㎡=54721㎡2 可售面积地价总地价：750,000,000元配建安置型商品房地价=面积*（定向销售单价-建安成本）=60000㎡*（7239元/㎡-3000元/㎡）=254,340,000元竞配建住宅回购地价=面积*(回购金额-建安成本)=19440㎡*（5140元/㎡-3000元/㎡）=41,601,600元可售面积地价=总地价-配建安置型商品房地价-竞配建住宅地价=454,058,400元3 可售楼面价公开成交楼面价=总地价/总建面=750,000,000/135381=5539.92元/平，我们在公开资料上看到的一般是这个楼面价。可售楼面价=可售面积地价/可售总建面积=454,058,400/54721=8297.7元/㎡公开成交楼面价和可售楼面价有出入，是因为被配建安置房的楼面价平均了。但对于销售价格来说，可售楼面价更具客观参考价值。实际上，2017年，未大幅配建“安商房”之前，上街及南屿拍卖地块可售楼面价均超过10000元/㎡。账目二开发商利润那么，对于这个项目，开发商预估的利润能有多少？柒柒想大胆地做个估算，权当娱乐，各项成本计算我们以某大型上市房企的年度财报为参考（各开发商控制成本能力不同，只是提供一个计算范本）。
其中，营业成本占69.6%，营业税金及附加占5.5%，销售费用占4.8%，管理费用占2.8%，财务费用占2.7%，资产减值损失占1.2%。按该地块周边项目备案价约17000元/㎡计算，可售总建面积为54721元，可售总货值约930,257,000元。其中，营业成本的大项为土地成本及建安成本（建安成本为估算值）。
可售面积总成本：776,365,090元可售面积税前利润：可售面积总货值-可售面积总成本=153,891,910元可售面积税后利润：税前利润-税前利润*25%企业所得税=115,418,933元，净利润率12.4%。除此，柒柒还考虑到，购房者普遍买房加3倍杠杆，虽然，各家企业自有资金成本及融资成本比例不同，但我们假设如果该项目开发资金也加3倍杠杆，则利润率将达到37.2%。但我们同时注意到，该地块对于可售商品房设置了销售条件：“本宗地内预留可公开销售商品房，待限价回购住宅交付后，方可申请办理预售许可手续”。按正常的建设进度来看，即使交地后立即开发，到回购住宅交房至少得2年时间。而9亿多的公开销售商品房，销售周期基本为一年。开发周期及回款周期比一般项目长，蕞终利润基本仍维持在12.4%左右。我们这里计算的是可销售部分的利润，安商房及回购住宅部分只计算了建安成本3000元/平。账目三安商房及回购住宅“账单”从2018年起，安置房就已从福州的历史长河中消失，取而代之的是“安商房”，而安商房及回购住宅的款项，一般于开发商与被征收人签订安置型商品房购房合同1个月内，由征收实施单位向竞得人支付80%的购房款，余下20%购房款待交房后1个月付清。而柒柒从业内人士了解到，回购款并不会如合同约定般如期给付，通常都会延期。一位财政厅的阿姨也告诉柒柒，一般回购款及拆迁款，支付周期都会比较长，因为缺钱！一年不是能收几百亿的土地出让金吗？难道这个钱还不够付？因此，柒柒花了几天时间，统计了2018年以来，ZF收入的土地出让金及需支付的回购款。其中，作为配建比例计算基数的可建住宅总面积柒柒只扣除了配建的商业面积、保障房、幼儿园等出让文件中明确规定建设面积，未扣社区规划的物业用房、居民活动用房等公共使用面积。而由开发商建设，政府出资的地铁、公交站等配套，也未计入回购金额，因此数据会有小范围偏差。而且，我们只统计了福州五区+长乐区+闽侯县的数据，仅做参考（福州六区七县2018年土地出让金共742.147亿）。
（2018年土拍统计数据，点击查看大图）我们发现，2018年成功出让地块75幅，未成功出让25幅，成功出让总建面6360149.95㎡，其******44幅包含指定销售及回购房源，总建面为约1896406.35㎡，占成功出让总建面约29.8%，金额达217.82亿元，占土地出让成交金额约39.6%。而2019年以来，土拍频繁，成功出让地块比例高于2018年，且“安商房”比例有所增加，具体体现为下表：
（2019年土拍统计数据，点击查看大图）2019年成功出让地块49幅，未成功出让2幅，成功出让总建面4630861.51㎡，其******30幅包含指定销售及回购房源，总建面为约2564374.229㎡，占成功出让总建面约55.4%，金额达391.31亿元，占土地出让成交金额约85.7%。2019年还未过半，2018年及2019年土拍“账单”就已达600多亿，那么，福州市一年财政收入及预算是多少呢？柒柒在由福州市统计局发布的《2018年福州市国民经济和社会发展统计公报》中查到：全年全市一般公共预算总收入1118.11亿元，比上年增长8.7%，一般公共预算支出923.41亿元，下降1.6%。全市税收收入503.74亿元，比上年增长4.1%。
而据《福州日报》2019年1月6日报道，市财政局在《关于福州市2018年预算执行情况及2019年预算草案的报告》中指出，2019年将安排：12.83亿元支持创新驱动发展、15.15亿元落实乡村振兴战略、156.32亿元统筹区域协调发展、92.08亿元补齐社会事业短板、36.66亿元强化生态环境保护、525.87亿元提升城市宜居品质、7.18亿元加强社会综合治理。柒柒敲了下算盘，以上预算总金额为846.09亿元。其中，525.87亿元用于提升城市宜居品质包括：棚户区及旧屋改造、上下杭、朱紫坊、烟台山、鼓岭等特色街区修复提升、生态驳岸、滨河绿道和西湖、雨洪公园、闽江公园等建设提升。其中，可用于安置拆迁户及回购住宅、安置房的费用可谓捉襟见肘。目前，已交房的部分回购“安商房”已出现逾期支付的情况，未来，“安商房”大规模交付后，是否能按期支付起这份沉重的“账单”，成为许多业内人士担心的问题。以上内容皆为主观预测，大家不必过于认真。
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