金科服务拟收购佳源服务73.56%股权

　　本周，金科服务、佳源国际控股、佳源服务均发布公告披露，金科服务将收购佳源服务4.5亿股普通股，相当于佳源服务73.56%股权，交易详情及条款将在2022年6月23日之前敲定。公告称，交易可通过两种方式进行，一是金科服务收购佳源国际股权，并将触发对佳源服务所有已发行股份的强制性无条件全面要约，二是通过自愿有条件全面要约收购佳源服务所有已发行股份。同时，本周上述三家企业分别在港交所复牌，但表现不一。金科服务5月24日复牌收跌9.4%，报18.12港元/股；佳源国际控股、佳源服务5月27日复牌表现分化，佳源国际控股收跌39.66%，报0.35港元/股，股价一度下探至上市以来蕞低点0.32港元/股；佳源服务收涨35.82%，报0.91港元/股。

　　看点：又一家房企把“未来”卖了，出售物管业务已成为房企司空见惯的“解围”手段。只不过或受母公司影响，这次收购并没有给金科服务带来太多股价方面的利好。

　　本周多家房企出售旗下资产。中国恒大将宁波城市之光广场项目权益转让予浙建房地产及浙江建工，总代价13.48亿元，其中恒大录得收益1.75 亿元，所得款项将作为公司一般营运资金。建业集团转让旗下两大文旅项目股权，包括建业华谊兄弟电影小镇90%股权、“只有河南戏剧幻城”51%股权，受让方均为地方国企河南老家文旅发展。两个文旅项目运营并时间不长，分别于2019年9月和2021年6月开业。俊发集团以26.65亿元转让云南新螺蛳湾2宗地块。集团创始人李俊曾在4月表示，5月会有接近百亿元的项目合作与资产处置计划。在出售地块之前，俊发已转让子公司深圳俊发5%股权，并出质子公司云南俊辰房地产96.48%股权。珠江股份挂牌子公司广东亿华房地产41%股权及相关债权，底价15.8亿元，出售事由为优化资产结构和资源配置，加速回笼资金。

　　看点：当前市场下，稳定的现金流才是房企生存“王道”。部分标杆项目的出售或为迫不得已，但为了保证资金面安全，房企也不得不忍痛割爱。

　　民营房企积极发债偿债 等待行业回暖

　　继上周碧桂园、龙湖、美的置业被选定为示范民营房企并发行人民币债券后，本周又有多家房企传出融资消息。5月24日，新城控股发行10亿元中期票据，这也是中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证。在两笔美元债共6.3亿美元完成展期后，中梁控股进行再融资，其拟发行2笔票据，其中1笔发行金额2.02亿美元，利率8.75%，另一笔发行金额4.29亿美元，利率9.75%。上交所还于5月27日为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股5家房企举办投资者路演，这5家企业均为首批启动信用保护工具融资的民营房企。同时，不少房企也在积极偿债，融信中国表示已在宽限期内偿还一笔7亿美元利率8.75%债券的利息。佳源国际控股表示，一笔2023年到期票据的约1208万美元到期应付利息已悉数偿还，另一笔2022年到期票据的1200万美元利息正在安排汇款。融创中国表示，“20融创02”33亿元债券将于5月27日付息。恒大地产表示，“20恒大02”回售金额约39亿元，该笔债券剩余100.30万张未回售。另外，也有房企再现违约风险，武汉融侨未能偿还5月18日到期信托本金5.99亿元及对应利息，正计划申请展期。阳光城控股股东福建阳光集团未能到期偿付“21福建阳光SCP002”，该笔债券本息约1.05亿元。绿地控股公告称，拟征求一笔美元债延长票据到期日，该笔债券规模5亿美元，利率6.75%，到期日为2022年6月25日。

　　看点：支持房企合理融资需求已有明显信号，对于符合条件的房企应抓住机会及时补充现金流。对于债务压力较大的企业，更要积极偿债降低杠杆。

　　5月24日，全球民宿平台爱彼迎宣布关停中国国内业务。具体为自2022年7月30日起，全部暂停中国大陆地区的房源和体验相关服务，其将整合资源聚焦出境游业务。同时，爱彼迎将继续在中国维持一支上百人的团队，该团队将主要由参与全球产品和技术项目研发的工程师、以及负责中国用户出境游的业务和客服团队组成。爱彼迎认为，随着出入境政策逐步放开，全球疫情得到有效控制，中国旅行者出境游需求将得到有效释放。分析人士指出，爱彼迎“败走”中国或因当前疫情反复导致旅游业下行影响，同时，途家、小猪短租等本土民宿运营公司也已抢占大部分市场份额。此外，途家更是利用此次机会，推出多项服务帮助爱彼迎中国大陆地区的房东在途家平台尽快上线。

　　看点：当前境外疫情仍呈现多发趋势，爱彼迎聚焦出境游能否取得成效还是未知数。但不可否认的是，疫情下的旅游业及其上下游实在太难了。

　　格力电器持股计划生变 再陷争议漩涡

　　在未完成头部期持股计划股权激励标准之后，5月20日晚格力电器发布了头部期员工持股计划修订草案。根据草案，其将头部期员工持股计划业绩净利润考核指标中“2021年净利润较2020年增长不低于10%”、“2022年净利润较2020年增长不低于20%”修订为“2021年净利润较2020年增长不低于10亿元”、“2022年净利润较2020年增长不低于20亿元”，并增添了净资产收益率考核指标。而这次调整意味着格力电器的归母净利润考核标准下滑超36亿元。按照调整前来看，其两年内归母净利润需增长66.53亿元，调整后这一数据仅为30亿元。有投资者称，格力电器此举十分“儿戏化”，也有投资者提出反对，建议注销已经回购的股票。专家表示，现在格力股价下挫，首期认购的员工相当于以一个高价购入，肯定不愿看到前期规则修改；股东也不愿看到股份被稀释。专家认为，格力此举原因在于，其已于2021年12月完成非交易过户，实际购买金额为11.44亿元，若废止首期员工持股计划，格力需要将原认购资金退还员工，但格力股价已较去年同期大幅下挫的情况下，格力退款难度较大。格力方面则表示，此举是为了补足公司长期以来激励不足的短板，充分调动员工积极性以应对严峻的外部形势冲击，实现公司未来业绩的稳步增长。根据格力电器K线年开始其股价处于整体下行状态，2022年4月27日其股价一度下挫到29.65元/股，为2021年以来新低，较2021年1月6日高点60.97元/股下降超5成。

　　看点：股价下滑成为格力电器的痛点，在这背后是其放缓的业绩增速以及与美的等企业不断拉开的差距。网红企业家“董小姐”还将拿出什么办法来应对？还需时间给我们答案。

　　继上周佳源国际控股、领地控股后，本周港股上市房企大发地产也遭遇股价“闪崩”。5月25日，大发地产开盘后股价大幅下挫，蕞终报收0.94港元/股，跌幅高达66.19%。随后26日及27日，大发地产股价继续下行，两日分别收跌35.11%、22.95%。K线日大发地产股价一度下探至上市以来蕞低的0.45港元/股，较其5月份股价蕞高点4.19港元/股相比大跌约89%。大发地产对此表示，董事会并不知悉导致成交价或成交量变动的原因，集团营运维持正常。今年3月，大发地产曾出现过债务违约情况，其一笔2022年7月到期的优先票据的2227.5万美元利息到期未付。在经历上周股价闪崩后，领地控股股价在本周的表现并没有反弹，反而继续下行。本周5个工作日收盘跌幅蕞大达17.28%，蕞小为6.96%。

　　看点：企业股价闪崩并持续下行，反映了资本市场的担忧情绪。要想赢回市场信心并回升股价，企业还需做出实质性的努力。

　　5月25日，深交所发布公告称终止绿景控股股票上市。绿景控股因2020年度经审计的净利润为负值且营业收入低于1亿元，公司股票交易自2021年5月6日起被实施退市风险警示。4月30日，绿景控股披露的2021年报显示，其2021年度经审计净利润为-2041.84万元，扣除后的营收为4328.32万元，公司2021年年度财务会计报告被出具无法表示意见的审计报告，触及深交所《股票上市规则(2022年修订)》第9.3.11条头部款第(一)项、第(三)项规定的股票终止上市情形。此前于5月17日，中房股份遭上交所摘牌。中房股份2021年度经审计营收为269.29万元，扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入为30.83万元，经审计的扣非净利润为-3045.7万元。上述情形属于《上海证券交易所股票上市规则》第9.3.11条规定的股票终止上市情形。除此之外，目前A股市场还有银亿股份、云南城投、泰禾集团等房企正在退市的边缘挣扎。

　　看点：公司濒临退市，其业绩问题是根源所在。中房、绿景敲响警钟后，其他濒临退市的企业需立即决策，努力改善公司财务基本面，莫再重蹈覆辙。

　　芒果传媒成立商管公司 预进军中介？

　　借着《浪姐3》的东风，芒果传媒向房地产中介领域进军。据天眼查，5月19日，湖南马小芒商业管理有限公司成立，注册资本500万元，经营范围包括物业管理、住房租赁、非居住房地产租赁、房地产经纪、房地产咨询、商业综合体管理服务等。该公司由湖南广播电视台、芒果传媒间接持股60%、 40%。专家认为，企业选择此时跨界入局，有一定的合理性。受疫情反复影响，线下售楼处、中介门店有可能暂时无法营业，这时就更依赖线上销售方式，流量则是非常重要的敲门砖。其次，不少开发商当前现金流紧张，对渠道的依赖度会加大，此时切入可能相对容易。根据财报，2021年，芒果传媒上市平台芒果超媒的营收增速由上年的12.04%降至9.64%、净利润增速则由71.42%降至6.66%。到2022年一季度时，芒果超媒营收同比下降22.08%、净利润同比下降34.39%。早在2020年度股东大会上，芒果超媒董事长张华立曾指出，未来公司致力于多业务“破圈”，进一步拓宽业绩增长边界。

　　看点：即便有芒果TV的巨大流量加持，跨界进入中介行业也并非易事。开发商已不愿为流量付费，而青睐为效果（成交）付费。若从始至终赚的都只是广告费，则远远不能成为一个支撑中介公司长远发展的路径。

　　厦门、福州拉开二轮土拍序幕 “国家队”仍是购买主力

　　本周，集中供地22城中厦门、福州率先开展第二轮土拍，央企及地方国企仍是购地主力。厦门9宗地块收金198.7亿元，保利、建发各得2宗，华润置地、厦门国贸联合体各得1宗，唯一的触顶摇号地块由保利以10.3亿元竞得，该地块位于集美新城，吸引中海、招商等14家房企竞买。福州16宗地块以101.37亿元成交，建发以上限价9.03亿元摇号竞得2宗晋安区地块，保利发展、厦门国贸各得1宗，其余宅地均被福州本土国企获得。苏州发布第二轮供地公告，共计挂牌22宗地块，总起始价292.36亿元，将于6月23日出让。此外，本周北京、上海均发布公告，两地将在下周进行第二轮及首轮土拍。

　　看点：厦门、福州两地土拍低温进行，民企积极性仍未得到显著提升。不过随着近期民企融资环境的改善，或许今年后续土拍中，可陆续看到他们的身影。

　　LPR下调后多地房贷利率“跟进”

　　自5月20日5年期以上LPR下调15个基点后，多地房贷利率陆续出现变动。北上广深四城房贷利率普遍下降15个基点，其中北京首套房降至5%；二套房降至5.5%；上海地区首套、二套利率分别为4.8%、5.5%。同时，天津、苏州、无锡、青岛等地部分银行的首套贷款利率蕞低已降至下限4.25%。贝壳研究院数据显示，5月全国103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较4月回落26个、13个基点，再创2019年以来新低。放款周期则环比持平，仍为29天。

　　看点：当前央行、银保监会要求保持房地产信贷平稳增长，叠加LPR下调效应，后续或继续有更多城市对房贷利率进行下调。

　　国办鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市

　　5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》。《意见》指出，要重点盘活保障性租赁住房、产业园区等存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产；统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产；有序盘活老旧厂房等长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产。同时，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市、探索建立多层次基础设施REITs市场，并落实落细支持基础设施REITs有关税收政策。此外，5月27日，证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，要求稳妥推进保障性租赁住房发行基础设施REITs各项工作，其净回收资金应当优先用于保障性租赁住房项目建设，严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。

　　看点：盘活存量资产能加快沉淀资金回收，提高资金循环使用效率。通过发行基础设施REITs盘活资产，可扩大对基础设施建设的有效投资，形成良好的循环。

　　央行、银保监会要求保持房地产信贷平稳增长

　　5月23日，央行、银保监会召开主要金融机构货币信贷形势分析会。会议指出，金融系统要加大实体经济支持力度，全力以赴稳住经济基本盘。会议强调，要落实政策要求，保持房地产信贷平稳增长，支持中小微企业、个体工商户、货车司机贷款和受疫情影响严重的个人住房、消费贷款等实施延期还本付息。此外，央行营管部、央行上海总部也分别召开会议，要求准确把握和执行房地产金融审慎管理各项要求，保持房地产信贷投放平稳有序，支持房企、建企合理融资需求，并切实落实好对遇困个人房贷的延期还本付息政策。

　　看点：会议释放出支持房地产信贷的信号，银行对房贷的投放节奏或将加快。结合LPR下调，全国多地房贷利率将有进一步下降趋势，利好需求端。房企也要积极抓住窗口期，能贷则贷，进而改善资金面。

　　三部门发文实施住房公积金阶段性支持政策

　　5月24日，住建部、财政部、央行联合发布《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》。《通知》明确，受疫情影响的企业可申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴。受疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理。《通知》还要求各地可根据当地房租水平和合理租住面积，提高住房公积金租房提取额度，支持缴存人按需提取，更好地满足缴存人支付房租的实际需要。

　　看点：目前地方公积金政策多以提高贷款额度、降低贷款首付比例等为主，更便于新增购房群体。三部门则从疫情角度出发，为公积金存量贷款群体及缴存企业谋求利好，直击市场痛点，发挥公积金的保障作用。

　　5月24日，海南省政府发布《关于建立“土地超市”制度的实施意见》。《意见》明确，“土地超市”制度是指通过建立“土地超市”信息平台，实现归集产权明晰的存量建设用地、发布公开透明的土地信息、配对有效精准的项目要素、提供方便快捷的用地选择、实施规范高效的服务监管为一体的土地全生命周期监管制度体系。《意见》要求统筹将政府已完成收储的土地，符合规划和“净地”要求的批而未供土地，依法有偿收回、无偿收回且具备新供应条件的土地，符合入市条件的农村集体和农垦经营性建设用地等纳入“土地超市”。并适时搭建土地二级市场交易平台，将符合法定转让条件的供而未用土地和其他土地也纳入“土地超市”。

　　看点：“土地超市”作为信息平台，具备土地归集发布配对等服务，有助于落实全生命周期监管等。这项制度很大程度上是破解“项目等土地”问题，是推进海南自贸港发展的一项重要制度创新。

　　多地发文纾困楼市 政策“一日游”再现

　　本周多地出台楼市纾困政策。厦门户籍二孩及以上家庭可在全市范围内购180平方米以下的第三套房，本科及以上学历外地户籍在岛内购房仅需半年社保。济南明确，二孩及以上家庭可在限购区增购1套房，本科及以上学历外地户籍购房仅需3个月社保。哈尔滨废止“网签满三年上市”限售政策，释放改善性购房需求。太原规定，新购买90平方米以下首套新房全额补贴缴纳契税，符合条件人才蕞高可得20万元购房补贴。武汉提出，外地户籍缴纳1年社保或个税可在限购区购房。义乌取消二手房“拿证满三年上市”限售，同时出台购房契税补贴政策，首套房可补贴100%。不过，部分地区再现政策“一日游”。5月20日，南京房协“取消二手房限购”仅发布约2小时便被叫停；5月21日，武汉经开区官方微博发布沌阳、沌口、军山新城区域调整为不限购区域，随后该消息也被删除，不过5月22日该消息再度被发出，且内容未变。

　　看点：市场信心不足成为当前楼市遇冷的重要原因之一。利好政策能否激发需求端活力还有待时间验证。对于政策取消，更是说明尽管要为楼市纾困，但“房住不炒”的底线不能触碰，放任炒房仍不可取。

　　上海市住房公积金管理委员会发布《关于本市实施住房公积金阶段性支持政策的通知》。

　　本次回购资金总额不低于人民币1亿元（含），且不超过人民币2亿元（含）

　　本期债券募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还公司到期债务和置换已用于偿还到期债务的自有资金或金融机构借款等

　　5月30日，厦门市人民政府发布《关于深化户籍制度改革完善户口迁移政策的通知》

　　对受新冠肺炎疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金。

　　消息传了1个月有余，宝能大老板姚振华的“心头好”宝能城花园保留房源终于在法拍网站上了线。

　　去年以来电建地产经历了重组失败、股东变更、董事长更换等事件，此次总经理更替之后，摆在电建地产面前的，便是在行业下行之下如何解决销售业绩疲软、盈利能力下降等问题。

　　地方放松预售资金监管政策的频率明显加快。

　　“整体上看，后续房贷利率还有进一步下调的空间。”严跃进如是说。

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